6 tháng cuối năm 2020 Thị Trường Bất Động Sản sẽ đi theo hướng nào?

CHẬP CHỮNG NHỮNG BƯỚC PHỤC HỒI SAU ĐẠI DỊCH

Nguồn cung mới không tìm được đầu ra, giao dịch giậm chân tại chỗ, dịch Covid-19 đã khiến thị trường BĐS đầu năm 2020 nhuốm màu ảm đạm. Theo dữ liệu lớn (big data) của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm BĐS quý 1/2020 thấp nhất trong 03 năm trở lại đây, nguồn cung chào bán giảm 75%, giao dịch thành công giảm 80%. Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, trong 4 tháng đầu năm, cả nước hiện tại ước tính còn khoảng 200 sàn hoạt động cầm chừng. Điều này phản ánh rõ bức tranh tổng thể chung của thị trường BĐS là vô cùng khó khăn.

Xác định “mất trắng” 6 tháng đầu năm, toàn bộ kỳ vọng của thị trường 2020 dồn vào nửa cuối năm. Những kế hoạch bán hàng từ các ông lớn BĐS lần lượt được tung ra, kèm theo đó là chính sách hỗ trợ mua nhà thiết thực. Tập đoàn Hưng Thịnh Corp lên lịch mở bán dự án quy mô 3.080 căn hộ tại TP. Dĩ An vào quý 3; Công ty BĐS Asian Holding và Cát Tường Group bán hơn 3.000 sản phẩm nhà phố, biệt thự tại TP. Đồng Xoài trong trung tuần tháng 7 tới. Cuối tháng 5 vừa qua, Trần Anh Group mở bán 500 sản phẩm tại Long An; Novaland cũng rầm rộ triển khai đợt ra hàng mới hơn 1.000 sản phẩm Aqua City tại TP. Biên Hòa vào quý 3 tới đây…

Ẩn số bất động sản 6 tháng cuối năm: Thị trường sẽ đi theo hoạtướng nào?
Ẩn số bất động sản 6 tháng cuối năm: Thị trường sẽ đi theo hoạtướng nào?

Bên cạnh hoạt động mở bán, loạt dự án mới cũng gấp rút được triển khai. Đất Xanh Group có kế hoạch sử dụng quỹ đất 92 ha tại huyện Long Thành để triển khai dự án có mức đầu tư 3.100 tỷ đồng. Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông cũng chuẩn bị xây dựng dự án Phú Đông Sky Garden tại TP. Dĩ An. Ngoài ra, Him Lam, Hưng Thịnh, Đất Xanh, Nam Long, Khang Điền, Thủ Đức House… đều công bố sẽ triển khai loạt dự án mới trong 2 quý còn lại của năm 2020.

Sự trở lại của các ông lớn cùng với tình hình dịch bệnh được kiểm soát tốt đang mang lại những tín hiệu tích cực cho thị trường BĐS. Dữ liệu lớn (big data) của Batdongsan.com.vn cho thấy, tính riêng tháng 5/2020 lượng tin đăng chào bán nhà đất trên toàn quốc tăng gần 65% so với tháng trước, nhu cầu tìm kiếm, giao dịch BĐS tăng hơn 16%. Riêng tại TP.HCM, nguồn hàng BĐS chào bán tăng đến 77% với mức độ quan tâm tìm kiếm nhà đất tăng gần 21%.

ẨN SỐ BẤT ĐỘNG SẢN 6 THÁNG CUỐI NĂM

Tin tưởng vào sự phục hồi của thị trường nhưng không lạc quan thái quá là những nhận định chung của giới chuyên môn về BĐS trong 6 tháng cuối năm. Bất động sản sẽ vẫn tiếp tục đối mặt nhiều khó khăn. Hàng loạt dự án mới chào hàng là giải pháp hữu hiệu để giải cơn khát cho bài toán nguồn cung. Tuy nhiên vấn đề của thị trường BĐS không chỉ dừng lại ở đó.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn Chi nhánh TP.HCM, thị trường trong thời gian 3-6 tháng tới sau khi chịu ảnh hưởng kép từ dịch sẽ kéo theo dòng tiền đầu tư trong nước và nước ngoài đều giảm. Nhu cầu mua BĐS có thể sẽ đi ngang thậm chí điều chỉnh giảm, sự tác động không chỉ ở một vài phân khúc mà sẽ ảnh hưởng toàn bộ các loại hình BĐS. Ông Tuấn chỉ ra 4 yếu tố gây ra khó khăn chung cho thị trường hiện tại gồm:

Thứ nhất, yếu tố nguồn cung hạn chế. Nguồn cung BĐS vẫn là vấn đề lớn, dù có sự cải thiện nhưng nếu so với các năm trước, lượng sản phẩm triển khai lại không đáng là bao, kể cả với một thị trường “đinh” như TP.HCM. Nguồn cung mới tại TP.HCM gần như đang đóng băng với lượng dự án triển khai chưa đếm hết đầu ngón tay. Tìm hiểu thực tế của Batdongsan.com.vn cho thấy, hầu hết các kế hoạch mở bán đều được dự kiến tổ chức vào 6 tháng cuối năm. Tuy nhiên tất cả đều chưa có gì là chắc chắn bởi phải phụ thuộc vào tình hình phục hồi kinh tế chung và sức mua của thị trường liệu có phục hồi sau dịch.

Ẩn số bất động sản 6 tháng cuối năm: Thị trường sẽ đi theo hướng nào?
Ẩn số bất động sản 6 tháng cuối năm: Thị trường sẽ đi theo hướng nào?

Thứ hai, nhu cầu mua giảm sút. Vấn đề của thị trường 2020 không chỉ là thiếu nguồn cung mà đại dịch Covid-19 còn khiến nguồn cầu của thị trường giảm sút mạnh. Dịch bệnh tác động tiêu cực đến nền kinh tế chung khiến tình hình tài chính của giới đầu tư và người mua nhà chịu ảnh hưởng lớn. Ngân hàng siết chặt vốn vay vào BĐS, cùng với đó là tâm lý “làm khi lành, để dành khi đau”, người mua sẽ thận trọng hơn trong đầu tư khiến nhu cầu giao dịch BĐS có thể giảm trong ngắn hạn. Điều này có thể thấy qua việc các dự án mở bán vào quý 1 và trung tuần quý 2 như Picity, Verosa, D’Lusso, Citi Grand, Akari, River Villa, Sunshine Horizon… chỉ bán được 40-50% rổ hàng dù có nhiều ưu đãi.

Thứ ba, giá BĐS đang neo ở mức cao. Bên cạnh tâm lý thận trọng, xu hướng tăng giá nhà đất diễn ra ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp là yếu tố gây ảnh hưởng đến sức mua chung của thị trường. Bất chấp dịch bệnh, giá BĐS vẫn tăng từ 2-3% trong quý 1 vừa qua. Giá các căn hộ ở thị trường sơ cấp tăng lên phi mã trong khi các chủ đầu tư không thể giảm giá vì chi phí đầu vào không cho phép. Điều này khiến việc sở hữu nhà ngày càng khó khăn không chỉ với lao động phổ thông mà với cả tầng lớp trung lưu.

Thứ tư, lệch pha cung – cầu ngày càng nghiêm trọng. BĐS hiện tại đang có sự lệch pha giữa cung và cầu ngày càng nghiêm trọng, nhất là ở TP.HCM. Trên thực tế có thể thấy rõ sự lệch pha này là nguyên nhân dẫn tới số lượng giao dịch trong quý 1/2020 giảm sút trầm trọng so với cùng thời điểm 2019.

Đồng thuận quan điểm trên, chuyên gia BĐS Phan Công Chánh nhìn nhận, thời điểm 2019 thị trường đã bước vào chu kỳ suy thoái nhất định, dù có hay không sự xuất hiện của Covid-19, chu kỳ này vẫn sẽ diễn ra. Tuy nhiên, dịch Covid là một cú bồi thêm khiến thị trường suy thoái nặng nề hơn, 6 tháng tới đây thị trường sẽ tiếp tục đối mặt với rất nhiều khó khăn.

Ông Chánh cho biết, rất có thể sẽ diễn ra một đợt suy giảm về dòng tiền đổ vào BĐS trong thời gian tới, dẫn tới kịch bản suy thoái của thị trường ít nhất cho tới hết năm 2020. Tác động từ Covid-19 khiến việc kinh doanh của cả doanh nghiệp, cá nhân đều bị ảnh hưởng không nhỏ, trong ngắn hạn, thị trường chưa thể phục hồi hoàn toàn và để trở lại như thời điểm trước dịch là rất khó. Nguồn tiền của doanh nghiệp, cá nhân đang bị cạn kiệt, nếu có tham gia thị trường, đa số sẽ xác định đầu tư dài hạn, vì vậy, trong ngắn hạn, sức mua trên thị trường sẽ suy giảm đáng kể.

NHÀ ĐẦU TƯ BĐS CẦN CHUẨN BỊ GÌ TRONG THỜI GIAN TỚI?

Mặc dù dịch Covid-19 đã được kiểm soát khá tốt tại Việt Nam nhưng để thị trường BĐS hồi phục sẽ cần một khoảng thời gian rất dài, đặc biệt là quá trình khôi phục nguồn cầu sau khi đại dịch tác động lên mọi ngành nghề.

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, diễn biến thị trường BĐS vẫn sẽ khó lường và nhiều ẩn số, vì vậy doanh nghiệp BĐS cần tính toán hướng đi an toàn. Covid-19 làm thay đổi nhận thức của khách hàng, trong ngắn hạn thị trường sẽ có khởi sắc nhưng khó tạo sóng đầu tư vì đang có nhiều kênh đầu tư tốt hơn. Vấn đề là các doanh nghiệp BĐS cần suy tính đến nhu cầu tương lai, tập trung vào chất lượng và phát triển sản phẩm nhà ở phục vụ nhu cầu thực thay vì chạy theo xu hướng đầu tư. Bên cạnh đó, chất lượng nhà ở cũng cần phải có tiêu chuẩn cao hơn so với hiện tại.

Ẩn số bất động sản 6 tháng cuối năm: Thị trường sẽ đi theo hướng nào?
Ẩn số bất động sản 6 tháng cuối năm: Thị trường sẽ đi theo hướng nào?

Riêng với nhà đầu tư cá nhân, chuyên gia BĐS Phan Công Chánh đưa ra lời khuyên: Sau khi trải qua một đợt dịch kéo dài gây ra nhiều tác động không nhỏ, nhà đầu tư khi xuống tiền mua BĐS cần cân nhắc thận trọng, tính toán với dòng tiền đầu tư, nhất là những nhà đầu tư nhỏ, lẻ cần dòng vốn để xoay vòng. Tránh mua quá tầm tay, quá sức và nên hoạch định đầu tư theo hướng dài hạn dựa trên khả năng tài chính mình có. Rất có thể, thị trường sẽ xuất hiện những đợt sốt đất cục bộ nhưng nếu nhà đầu tư lao theo bằng tất cả tài chính thì sẽ vô cùng nguy hiểm. Nguy cơ suy giảm thị trường vẫn còn tồn tại và khó ước định trước những tác động tiêu cực có thể diễn ra.

Đồng quan điểm trên, bà Hương Nguyễn, TGĐ Đại Phúc Land nhận định, thời điểm này không phải là cuộc chơi của nhà đầu tư lướt sóng. Đầu tư ở giai đoạn hiện nay phải có chiến lược mang tính chất trung và dài hạn, lựa chọn sản phẩm chất lượng của những nhà phát triển có uy tín, có bề dày kinh nghiệm, có sản phẩm đối chứng. Trong đó, nhà đầu tư nên chọn các thị trường có nhiều lợi thế phát triển ổn định.

“Trong giai đoạn hiện nay, cơ hội đầu tư ngắn hạn không còn khả thi do tính thanh khoản giảm, dòng tiền đang lưu thông chậm. Đầu tư ngắn hạn thường chỉ mang yếu tố thời điểm khi thị trường sôi động hay có các yếu tố kích hoạt bất ngờ. Khi thị trường trầm lắng sẽ sàng lọc mạnh. Bên cạnh đó, người mua cũng nên hướng đến BĐS có khả năng khai thác dòng tiền cho thuê tốt”.